事实上，自2006年从大布吉街道一分为三出来后，南湾还从未受过如此重视，可谓迎来发展的春天。但同时南湾的发展也面临不少问题，其中有与其他街道相同相似的，也有其自身独有的；有机遇，也有挑战。
据了解，由于历史原因南湾中部和北部片区尚有大部分土地资源，给未来发展留下空间，特别是中部片区，通过加强整备工作可释放约3平方公里土地，完全可打造成第二个“南湾”。
市委常委、龙岗区委书记蒋尊玉，龙岗区区长姜建军率队到南湾调研时，反复强调要创新思路、科学发展，严控小产权房和违建，淘汰低端产业，做好土地整备工作，并保护和鼓励社区发展积极性，不断提高居民收入。
业内人士指出，南湾虽有留存土地资源，但辖区各社区利益纵横交错，如何平衡他们的利益关系？街道层面又能如何作为？扮演什么角色？这可能是对南湾最大的挑战。
“瑕”“瑜”并存不容乐观
10月17日，龙岗区主要领导先后察看了李朗182创意设计园项目、上李朗步行街改造以及金鹏、闽鹏程物流园几个点，在稍后的座谈会上，众多领导肯定亮点，但更多的是提问题。
根据区域分布，南湾以水官高速和深惠路为界，分为北中南三大产业区域，各片区年产值都在100亿元上下。
北片区上李朗社区土地容积率低，开发潜力大，地铁16号线规划基本明确后，开发商纷纷向社区股份公司提出合作设想，让社区受惊若宠；下李朗物流项目采用建房招租模式，分散低端粗放，总部多在原注册地，仅是货运仓库，给交通、消防和社会管理带来压力，税收贡献率很低。
中部地区一些企业占地多，产值小，浪费土地资源，深惠路沿线由于开发成本低一些开发商想搞商住项目，但要加以引导，此外金鹏和闵鹏程两大物流园运作模式低端，66万平米物业年产值才2个多亿，税收几近于无。
南片区工商业混杂，定位不清，各社区都在各自谋划旧改，无序建设、不顾未来。各类物业资源分散，产权矛盾复杂，为此，南湾成立两个工作组对各社区工业商业和出租屋物业全面开展普查，建立信息全面准确的物业数据库。
更重要的是，目前南湾区域发展定位并不明确，总体空间规划缺乏一个总纲，经济发展和城市建设存在无序、盲目和短视现象，甚至有网友说一些片区连法定图则都没有。为此，南湾准备聘请专业咨询公司，编制城市功能调整和产业总体规划方案，细化到各社区和工业园区，结合沙湾河综合治理和南湾郊野公园的生态资源优势，以长远规划来引领产业转型和城市更新。
与此同时，南湾的安全生产形势也不容乐观，如在沙岭小区非法储存大量白电油窝点，沙湾社区地下制衣厂和丹平社区三合一门店，危险边坡治理也是全区任务最重的街道之一。
中部“新大陆”如何开发？
资料显示，面积达25平方公里的南湾街道共有近2000家企业，且业态普遍低端。截至目前，该街道共清理淘汰低端企业315家。
蒋尊玉在调研时指出，南湾产业升级转型压力不小，从数据来看，今年1―8月，南湾两税收入为10.28亿元，而中心城一家汽车4S店税收今年有望超1亿元，但占地很小。“这说明南湾产业结构极不合理，产业转型升级十分迫切，必须转，不转不可能有大的发展，社区居民分红也难有大的提高。”
他评价，南湾发展不甚理想，房子多，乱建无序，丹平快速路两边“脏乱差”十分严重，高架过去，城市不像城市，农村不像农村，到处是房子，总结前30年发展，现在南湾面临“二次创业”要吸取以前的教训。
2010年7月1日，深圳特区实现一体化，原关外地区首先在产业上要服从全市导向，三来一补、来料加工必须转型，高污染的必须转走。
“个人认为南湾布吉人口密度大，生产型和劳动密集型产业不是发展方向，应以高科技高附加值产业为主。物流业要做大做强，但不能停留在仓储物流，而要像高端物流发展。如果物流项目没有实际项目，一律不报建，这样与社区抢建没有差别：占地大没什么税收。”蒋尊玉表示。
随后，他给南湾街道开了“几副药方”，其一为土地整备，南湾中部片区有近3平方公里土地资源，要加大土地整备，认真梳理。其二打击控制违建与小产权房，要加大执法力度，各社区必须管好，尤其是小产权房，全区最多在南湾，小产权房早晚是社会问题，无手续，无质量保障，安全隐患多，一些施工企业偷工减料，谁也说不清哪天会出事，一些社区没地价和报建概念，三五年后，业主办不了房产证，引发系列社会问题，社区干部要承担责任。
“目前这些小产权房楼层高，拆不掉改不了，已经成了一个问题。”
一个初步消息是，政府将争取16号线于2014年开工，该线路从市里到坂田穿过上下李朗，到平湖凤岗，再接中心城，开发模式可选择轨道加城市更新，他警告各社区不要私自随意乱发展，应根据市区政府规划有序进行。
实现可持续发展
最关键
随着特区内外一体化加速，南湾迎来了新的发展机遇，近一两年来，打通了丹平快速等几条路，原关内外联系更加紧密。
姜建军认为，纵观南湾北中南片区，北中发展慢，而南部发展快，但南部片区虽然先发了，但没有明显优势，因为现在发展空间土地资源并不充裕，反而中北片区土地值钱，房屋增值快，老百姓收入将会提高。
他分析南湾发展有三大优势，一是有市区两级大型投资，高、快速路，地铁等项目将大大拉动南湾经济发展；二是离市中心近，可以引来的资金多，南湾不能再作关内发展的腹地，要走自己的路；三是社区有积极进取心，穷是耻辱，不能忙不择路，发展的积极性值得鼓励，但不能乱发展，“市里蔡屋围的房价是4万一平米，而南湾一些社区房子才几千元，如果还这样杀鸡取卵、把土地榨干不行，要从深圳速度走向深圳质量，告别原来低水平发展模式。”
10月24日，在接受本报记者采访时，上李朗社区书记林志辉表示，目前他们要打造良好环境，促进周边企业转型升级，目前已开始发展创意产业，把社区中心街打造成商业步行街，以前凌乱不堪现在摇身变为欧陆风情，物业发展也上了档次。
“当前的机遇十分难得，主要是特区一体化的推动，以及区里的重视，要抓住城市更新、旧工业区改造等办法，利用地铁16号线规划建设一批高端项目。”
他说，上李朗社区的优势是土地干净，违建控制得很好，下一轮发展的定位将会高端，引入高端人口，带动高端商业。此外一个须指出的问题是，在发展中要平衡好社区居民的利益，照顾他们的感受，考虑好可持续发展，在城市更新中要让社区股份公司参与到一些大项目中，并占有股份。
除了发展经济，社区还将利用此次机会，大力推进社会管理和社会建设，如像渔民村学习，在物业管理进社区的基础上，由社区物业公司组建出租屋管理服务中心，一站式窗口管理服务。